城市更新规划：北京老城新生，再起芳华

提及国际都市，北京总有一种别样的承古纳今的包容感，既有古城遗迹、胡同文化、四合院的历史韵味，也有高楼林立、灯红酒绿的都市繁华。而随着时代的高速发展，北京老城更是在保护与发展中寻求着自己的创新之路，而以老城为核心的东西城区也建立起独特的首都功能核心区，在历史的韵味中焕发生机。正如林语堂对北平的感慨，“北平是宏伟的。北平是大度的。它容纳古时和近代，但不曾改变它自己的面目。”

图片来源：北京市规划和自然资源委员会官网

文化传承与再生

“老城不能再拆”是北京政府近年来坚守的原则。在过去很长一段时间里，历史文化名城的保护规划与老城更新、新建筑建设之间的矛盾始终存在，如今如何在守护老城韵味和为老城注入活力之间找到平衡已成为发展的焦点。

而在仲量联行城市更新的研究中，老城更新也是重点研究项目。过去十年间，我们为北京老城包括大栅栏、什刹海、宣西、前门、大剧院西、南锣鼓巷、前三门、北京坊等历史文保片区及文保项目提供了诸多顾问服务，也先后参与了北中轴沿线奥利匹克中心区和南区、南中轴沿线、永外地区、大红门地区、西长街城市轴线等北京城市轴线的产业功能和城市功能研究。此外，我们还在北京逾20个城市更新改造项目中提供顾问、租赁、管理等服务，为支持北京城市更新，尤其是老城区焕发生机贡献了重要的研究成果与优质的服务。

仲量联行老城历史文保片区项目

在仲量联行看来，城市更新肩负着新时代下城市空间盘活、人文记忆再生、社交活力重塑的历史使命，是实现城市可持续发展目标的核心引擎。对于城市中心城区，更应重塑创新模式，发展创新城区，汇聚金融、文化、科技，打造城市复合功能，在保护老城整体格局和历史印记的基础上完善国际化配套服务设施和环境，激活社群互动，实现保护老城和城市更新融合发展。

打造首都功能核心区

2019年12月底，《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年—2035年）》（草案）公示，将东西城32个街道划分为183个街区，开展保护更新，明确建设 “政务环境优良、文化魅力彰显和人居环境一流的首都功能核心区”，在保护千年古都风貌的基础上，服务首都的战略定位，创新减量化发展。而经历COVID-19新冠疫情的洗礼之后，首都功能核心区的定位也将更加明晰而坚定。

图片来源：北京市规划和自然资源委员会官网

古都风貌渗透现代功能

在北京的古都风貌和历史街区里，皇宫建筑、王府衙署、寺庙祠观、名人故居、胡同宅院、非遗老字号、博物馆、学馆、剧场会馆等静静地讲述着这个古都历史的文化传承和老北京人的生活。皇城历史、中轴线申遗、历史文化片区等古都风貌的延续成为北京作为首都区别于全球各国的独特名片，既服务于首都功能的政务保障，又服务于对外国际交往，既展现中国的国家形象，也体现宜居的人文环境。现代化进程中，国际组织、金融机构、设计师工作室、先锋剧场、体验商业、独立书店、主题文化酒店、民宿客栈、养生SPA、酒吧咖啡、文化餐厅、特色小吃等现代功能和业态逐步渗透和融合到历史街区中，在重塑精神领地和文化飞地、重新激发历史街区的活力。

北京什刹海的变迁

图一、三来源：中评社、北京市政府官网

在现有空间提升金融实力

东西城是国家行政机构、公共文化设施最集中的区域，也是金融总部、央企总部最集中的区域。减量化发展模式下，老城保护更新就是要基于古都历史风貌和现有空间资源，致力于为提升国家管理和金融总部管理效率而提供保障服务。中国全球领导力的提升，需要金融、总部功能的延伸支持，政策性金融机构和多边金融体系的合作，以及战略性行业企业总部和文化、传媒、科技行业总部的发展。东城区确立产业高精尖、产出高强度、物业高回报、企业高效益的楼宇经济发展“四高”目标，为257座重点楼宇配备服务管家，推动楼宇更新改造。西城区利用包括动批腾退后的空间资源，推动金融科技与专业服务创新示范区的发展。

北京金融街的变迁

图片来源：北京金融商商会、北京晚报

文化创意融入老城生活

老城有机更新就是要将文化创意融入老城生活方式，以文化产业活力和竞争力体现国家文化软实力。增强文化软实力是国家经济发展到一定阶段的必然趋势。从美国、英国、日本等全球经验看，文化软实力的发展和全球传播都是在经历经济高速增长、产业转型升级之际，都是依托综合国力的崛起发展和输出文化产品。文化繁荣自信有赖于设计、影视、演艺、音乐、艺术、互联网等多元文化的全面发展，而首都文化的全球影响力必然植根于历史古都底蕴的传承延续和中国特色文化的融合发展，并以各类金融资本为支撑，创新整合公共文化事业、公益文化设施，以及市场化的文化产品和行业。

北京胶印厂改造的77文创园

图片来源：ArchDaily

人居与商业环境协调发展

根据北京城市总规，在核心区人口疏解目标指导下，东西城区的常住人口未来将下降到187万人左右。在类似的城市核心区空间尺度（90-100平方公里）上，华盛顿、东京、巴黎的常住人口分别是42万、 148万、190万人。相对较高的常住居民数量规模，对保持首都功能核心区的城市活力非常重要，同时也对高品质的生活社区服务提出要求。受益于高水平的公共服务，常住居民的行业结构、收入结构仍然保持竞争优势，和谐宜居成为体现人文关怀、首善人居环境的重要课题。与此同时，处理好常住居民生活服务与国家节事、旅游商业等共生相融是发展关键。

南锣鼓巷商业主街西侧雨儿胡同整治前后

图片来源：URBANUS都市实践、北京日报

“大浪淘沙始见真金璀璨，暴雨过后更见青松巍峨”。席卷全球的新冠疫情之中，首都功能核心区在应急保障以及产业、经济和结构方面展现了高水平的城市韧性，而不断融入现代城市功能的老城区也将在后疫情时代发挥更重要的首都战略功能。

应急保障：体现了城市在面临公共卫生危机优秀的管控和保障能力；

产业韧性：总部型产业充分发挥对产业链的影响和带动作用，创新型产业在疫情中逆势增长；

经济韧性：经济停摆情况下依然保持就业稳定和企业稳定的资源和能力；

结构韧性：完善的基础设施为应对冲击提供保障，同时进一步推动智慧基础设施的投入和发展。

仲量联行华北区战略顾问部总监王飞表示：“首都功能核心区的发展是于政务功能、历史保护、市场发展、民生改善为一体的更新，也是展现北京历史文化的新名片。仲量联行一直积极参与北京老城更新，服务东西城区项目建设，未来也将持续贡献我们的智慧与经验，在后疫情时代做好复苏与更新协调发展，助力打造首都新形象之窗。”

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